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La densité a un coût, l’étalement urbain aussi

En troisième point, voyons comment se pose le débat économique. Un premier regard porte sur la création de richesse. L’aménagement de zones périurbaines a permis un développement nouveau et un redéploiement d’activités et d’habitat qui n’auraient pas pu se produire en centre-ville pour des raisons de place, de nuisances, de charge foncière… L’analyse se complique quand il s’agit de mettre en face de ces gains, les pertes liées aux délocalisations et les coûts engendrés par l’étalement ur-bain.

De nombreux arguments en faveur de la lutte contre l’étalement urbain s’appuient sur l’idée que la densité permet des économies d’échelle, en matière d’équipements et de réseaux publics notamment. Cela est particulièrement avéré pour les transports en commun qui sont, traditionnellement, des trans-ports « de masse ». Le résultat est en revanche moins évident pour la plupart des autres équipements, compte tenu que la densité génère aussi ses propres surcoûts. D’une façon générale, la production des services publics locaux connaît des rendements d’échelle décroissants. Autrement dit, contraire-ment aux idées reçues, plus il y a de logements, plus le coût des services par logement augmente. Ce qui est normal, puisqu’il y a davantage de services au centre-ville. L’environnement urbain implique des investissements et prend en charge des coûts sociaux qui lui sont propres, rendant les comparai-sons difficiles.

Le coût, une notion extensible

En matière de logement, le coût de construction d’un mètre carré de maison individuelle en France revient moins cher qu’un mètre carré de logement collectif. La maison individuelle présente aussi des avantages en termes de financement et de coûts d’entretien. Par contre, si l’on essaie de comparer plus généralement les coûts du mode de vie « maison individuelle dans le périurbain » ou « logement en ville », les comparaisons sont beaucoup plus discutables.

Les spécialistes des transports publics sont, naturellement, favorables à la ville dense. Ils mettent en lumière que les familles qui ont fait construire une maison en périphérie et possèdent au moins deux voitures subissent un coût mensuel de déplacements aussi élevé que la mensualité d’emprunt de leur maison. Les spécialistes de l’environnement, qui prennent en compte certaines externalités et compa-rent les consommations d’énergie, sont également plus favorables à l’habitat urbain dense, moyen-nant toute une série de prescriptions sur l’orientation du bâti, les matériaux, le chauffage… Tout dé-pend donc ce que l’on mesure, sur quelle durée et qui paie quoi.

Faire construire répond d’abord à une logique patrimoniale

Mais le choix des ménages ne se pose pas en ces termes. Le coût du foncier est une variable déter-minante des choix de localisation des ménages, bien plus que les coûts de transport et la localisation de l’emploi, d’autant plus que ce dernier est de moins en moins stable. Pour les accédants aux reve-nus modestes, l’offre se résume parfois entre rester locataire ou acquérir un pavillon en périphérie. Le revenu moyen des acquéreurs de maisons neuves n’excède pas 2.000 euros mensuels (2.300 avec les prestations familiales).

Les enquêtes clientèle des constructeurs montrent que, dans une période d’incertitude sur l’emploi et les retraites, la stratégie des acquéreurs penche clairement en faveur d’un investissement dans une maison. Même si cet investissement est peu productif, c’est souvent le seul placement d’avenir à leur portée.

La dynamique économique du développement pavillonnaire

Les lotissements de maisons individuelles sont la réponse simple que les pouvoirs publics et le mar-ché ont trouvée pour permettre à pratiquement toute famille, disposant de revenus réguliers, de deve-nir propriétaire d’un grand logement sur son terrain. L’aménagement et la construction sont totalement financés par l’acquéreur, à la réserve près des taux bonifiés, le cas échéant. Bien sûr, les coûts de l’accueil de nouvelles populations finissent par se ressentir dans les finances communales, mais dans ce domaine tout est question de flux. Le portage privé du foncier et de l’aménagement permet de limi-ter l’investissement communal et de différer les coûts de reprise des voies et réseaux.